Comment se constituer des revenus complémentaires pour la retraite ?

Le besoin

La demande arrive souvent ainsi : « Je voudrais 500 € de plus par mois à la retraite. » C’est un bon point de départ, net, mensuel et concret. Il reste à le traduire en capital.

Le raisonnement tient en une ligne. Un revenu complémentaire, c’est un capital multiplié par un taux de retrait. Le taux de retrait est la part du capital que vous prélevez chaque année, intérêts et loyers compris. À 4 %, un capital de 100 000 € fournit 4 000 € par an. À 3 %, il fournit 3 000 €.

Tout se joue sur le mot prudent. Un taux de retrait n’est pas un rendement : c’est une décision que vous prenez. Si le capital produit moins que ce que vous retirez, il diminue. Si sa valeur baisse dans les premières années, chaque retrait pèse plus lourd sur ce qui reste. Et la retraite peut durer vingt-cinq ou trente ans. Un taux trop élevé épuise l’épargne avant la fin.

Vient ensuite l’écart entre le brut et le net. Un loyer affiché, le taux de distribution d’une SCPI ou le montant d’une rente ne sont pas ce qui arrive sur votre compte. L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, c’est-à-dire la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité, passent avant vous. Selon l’enveloppe, ils prennent presque rien ou près de la moitié du revenu.

Enfin, les revenus dits « passifs » ne le sont jamais tout à fait. Un appartement reste vide entre deux locataires : c’est la vacance locative. Une toiture se refait. Une SCPI peut réduire ses versements et baisser le prix de ses parts. Une unité de compte, c’est-à-dire un support d’assurance-vie investi sur les marchés, peut perdre une part importante de sa valeur en quelques mois. Un revenu complémentaire se surveille, se réajuste et se répartit.

Nous parlons ici de revenus tirés d’un patrimoine, pas d’une activité d’appoint. Et nous partons de votre besoin réel, confronté à votre future pension. Notre page consacrée à la préparation de la retraite explique comment estimer cet écart.

Les leviers possibles

Six sources de revenus reviennent dans nos dossiers. Elles n’ont ni la même fiscalité, ni la même liquidité, ni les mêmes risques.

L’assurance-vie, en retraits programmés. Vous demandez à l’assureur de vous verser chaque mois ou chaque trimestre une somme prélevée sur le contrat : c’est un rachat partiel programmé. Seule la part de gains contenue dans chaque retrait est imposée, jamais le capital versé (BOI-RPPM-RCM-20-10-20-50, 30 juin 2022). Après huit ans, ces gains bénéficient d’un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple marié ou pacsé (economie.gouv.fr, 17 septembre 2026). Le capital reste disponible et se transmet par la clause bénéficiaire. En contrepartie, la part investie en unités de compte expose à un risque de perte en capital.

Les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier. Elles achètent des immeubles loués et reversent les loyers à leurs associés, en général chaque trimestre. Le taux de distribution rapporte le dividende versé dans l’année au prix de la part. C’est un chiffre brut, et il ne dit rien de l’année suivante. Les frais d’entrée sont élevés et la revente peut prendre des mois. Le prix des parts suit le marché immobilier, à la baisse comme à la hausse : le risque de perte en capital est réel. Détenues en direct, les parts produisent des revenus fonciers.

L’immobilier locatif en direct. Vous choisissez le bien, mais vous gérez : locataires, vacance, impayés, travaux, copropriété, taxe foncière. Et le prix de revente n’est connu qu’au jour de la vente. Loué nu, le bien produit des revenus fonciers, imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026). Loué meublé, sous le statut de loueur en meublé non professionnel, l’amortissement du bien peut réduire le loyer imposable pendant plusieurs années. Notre page consacrée à la location meublée détaille ce régime.

La rente viagère. Vous transformez un capital, logé dans une assurance-vie ou un plan d’épargne retraite, en revenu versé jusqu’à votre décès. C’est la seule source qui ne s’épuise pas, quelle que soit votre longévité. La contrepartie est lourde : le capital converti ne vous appartient plus et ne se transmet pas, sauf options prévues au contrat, comme la réversion, qui poursuit le versement au profit du conjoint. La décision est définitive. Pour une rente issue d’une assurance-vie, seule une fraction est imposable. Elle dépend de votre âge au premier versement et ne change plus ensuite : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans (article 158-6 du code général des impôts ; service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026). Cette fraction supporte aussi les prélèvements sociaux.

Le PEA et le compte-titres. Après cinq ans, le plan d’épargne en actions autorise des retraits partiels sans clôture. Les gains retirés sont exonérés d’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux restant dus (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 22 mai 2026). Le compte-titres n’a pas de plafond, mais ses dividendes et plus-values sont imposés l’année où ils sont perçus ou réalisés. Dans les deux cas, la valeur suit les marchés actions, avec un risque de perte en capital.

Le plan d’épargne retraite, ou PER. En principe, l’épargne y reste bloquée jusqu’à la retraite, sauf cas de déblocage anticipé. Elle se dénoue alors en capital, en rente viagère, ou en combinant les deux. Sa fiscalité de sortie dépend de la déduction ou non de vos versements à l’entrée (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 18 juin 2026). Notre page consacrée au PER la détaille.

Pour un dirigeant s’ajoutent les dividendes de sa société. Depuis le 1er janvier 2026, ils supportent le prélèvement forfaitaire unique, ou PFU, de 31,4 % : 12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux. L’option pour le barème progressif reste possible (service-public.gouv.fr, actualité du 10 février 2026).

Comment nous choisissons

Nous partons toujours du net mensuel, jamais du brut. Puis nous remontons vers le capital, en passant par cinq questions.

À partir de quand, et pour combien de temps ? Un complément qui démarre à 62 ans doit tenir sur une très longue période. Plus l’horizon est long, plus le taux de retrait doit être bas. Un capital qui ne produirait rien s’épuiserait en vingt-cinq ans avec un retrait de 4 % par an, et en un peu plus de trente-trois ans avec 3 %.

Quelle fiscalité à la retraite ? Des revenus fonciers s’ajoutent à vos pensions et subissent votre tranche marginale d’imposition, c’est-à-dire le taux appliqué à vos derniers euros de revenu. Un retrait d’assurance-vie de plus de huit ans, lui, n’est imposé que sur sa part de gains, après abattement. À revenu net égal, le capital nécessaire peut varier presque du simple au double.

Quelle part de variation acceptez-vous ? Un capital investi en actions ou en immobilier peut baisser. Si cette baisse survient au début de la retraite, alors que vous retirez déjà, elle laisse une trace durable. Nous conservons donc en général une réserve placée sur des supports peu exposés, comme le fonds en euros, pour financer plusieurs années de retraits sans vendre au mauvais moment.

Voulez-vous transmettre ce capital ? La rente viagère sert le revenu, pas la transmission. L’assurance-vie et l’immobilier servent les deux, avec des règles différentes. Pour un couple, la question du conjoint survivant change tout : une rente sans réversion s’arrête au premier décès.

Combien de temps voulez-vous y consacrer ? Un appartement loué demande du temps et des décisions. Une SCPI ou une assurance-vie n’en demandent presque pas.

Notre position est nette : nous ne construisons jamais un revenu complémentaire sur une seule source. Deux ou trois sources, qui ne réagissent pas de la même façon aux mêmes événements, tiennent mieux sur trente ans qu’un seul actif, aussi solide soit-il.

Un exemple chiffré

Prenons une hypothèse. Une personne imposée seule part à la retraite. Sa tranche marginale d’imposition est de 30 %. Elle veut 500 € nets de plus par mois, soit 6 000 € nets par an. Nous testons deux taux de retrait prudents, 3 % et 4 % par an. Ce sont des hypothèses de travail, pas des revenus promis.

Avant impôt, le calcul est direct. À 4 %, il faut 150 000 € pour retirer 6 000 € par an. À 3 %, il faut 200 000 €.

Après impôt, première situation : une assurance-vie ouverte depuis plus de huit ans, dont les gains représentent 30 % de la valeur. Chaque retrait contient donc 30 % de gains. Pour obtenir 6 000 € nets, elle retire environ 6 330 € par an, dont 1 900 € de gains. Ces gains restent sous l’abattement annuel de 4 600 € : aucun impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux de 17,2 % coûtent environ 330 €. Pour simplifier, nous les comptons tous au moment du retrait ; selon les supports, une partie peut être prélevée plus tôt. Capital nécessaire : environ 158 000 € à 4 %, et 211 000 € à 3 %.

Deuxième situation : des revenus fonciers, tirés de parts de SCPI ou d’un appartement loué nu. Chaque euro supporte 30 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 47,2 %, sans tenir compte de la part de CSG déductible. Il reste 52,8 centimes par euro. Pour 6 000 € nets, il faut environ 11 360 € de revenus fonciers nets de charges. Capital nécessaire, avec les mêmes taux : environ 284 000 € à 4 %, et 379 000 € à 3 %.

Le même revenu net demande donc de 158 000 € à 379 000 € selon l’enveloppe et le taux. La fiscalité pèse autant que le taux de retrait.

Dernier test, le plus inconfortable. Si les 150 000 € de départ perdaient 20 % la première année, il resterait 120 000 €. Le même retrait de 6 000 € représenterait alors 5 % du capital, et non plus 4 %. C’est pour cela que nous parlons de taux prudent, et que nous gardons une réserve.

Ces montants sont des hypothèses de calcul, pas une projection. La valeur du capital peut baisser, et les loyers comme les taux de distribution peuvent diminuer. Simulation indicative, sur la base des règles en vigueur en septembre 2026.

Les erreurs que nous voyons le plus souvent

Raisonner en brut. Un taux de distribution de SCPI ou un loyer affiché n’est pas un revenu. Après l’impôt et les prélèvements sociaux, un foyer imposé dans la tranche à 30 % conserve à peine plus de la moitié d’un revenu foncier net de charges. Les frais et la vacance viennent en plus. Nous voyons régulièrement des projets calibrés sur le brut, qui livrent nettement moins que prévu.

Choisir entre rente et capital sur un seul chiffre. Beaucoup comparent une rente viagère et des retraits programmés sur le seul montant mensuel. Or la rente est définitive, elle s’arrête au décès, sauf réversion, et elle ne laisse rien aux héritiers. Les retraits programmés restent modifiables et laissent le solde transmissible, mais peuvent épuiser le capital. Les deux se comparent sur l’ensemble : revenu, durée, transmission, fiscalité.

Tout confier à un seul actif. Un seul appartement, c’est un seul locataire, une seule copropriété, un seul marché local. Un départ, un impayé ou un ravalement, et le revenu de l’année disparaît. Le revenu « passif » devient alors un souci très actif. Nous préférons plusieurs sources, qui ne dépendent pas des mêmes événements.

Ce que nous regardons en rendez-vous

Nous commençons par l’objectif : le montant net mensuel souhaité, la date de départ, et l’écart entre votre revenu actuel et la pension estimée sur votre relevé de carrière. Sans ce chiffre, le reste ne tient pas.

Ensuite l’existant, contrat par contrat : date d’ouverture de vos assurances-vie, part de gains, frais, répartition entre fonds en euros et unités de compte. Puis vos PER, PEA et comptes-titres, vos parts de SCPI et vos biens locatifs, avec leurs loyers nets réels et leurs crédits en cours.

Puis la fiscalité : votre tranche marginale actuelle, celle que nous anticipons à la retraite, et l’effet de chaque source sur votre impôt une fois cumulée avec vos pensions.

Nous regardons aussi l’ordre des retraits : quelle enveloppe mobiliser d’abord, laquelle laisser capitaliser, à quel rythme.

Enfin la famille et la transmission : la protection du conjoint, l’intérêt d’une réversion, les clauses bénéficiaires, ce que vous voulez laisser et à qui. Et votre tolérance aux variations, mesurée en euros, pas en adjectifs.

Nous vous disons ce que nous facturons avant de commencer : des honoraires pour le conseil et des rétrocommissions sur certains contrats. Notre page consacrée au coût d’un conseiller en gestion de patrimoine en donne le détail.

Ce que nous décidons ensemble dépend de ces éléments. Un article ne peut pas le faire à votre place.