Simulateurs
Rentabilité locative, ce que rapporte vraiment un bien
Le rendement brut se calcule en deux secondes et ne veut pas dire grand-chose. Ce simulateur descend jusqu’au cash-flow mensuel, une fois les charges, la taxe foncière, la vacance et la mensualité du prêt déduites.
Le bien
Le financement
Résultat
La fiscalité n'est pas calculée ici : elle dépend de votre régime, location nue, LMNP ou société. Nous la chiffrons en rendez-vous.
Simulation indicative. Ne constitue pas un conseil en investissement.
Prendre rendez-vousComment lire ce résultat
Le rendement brut sert à comparer, pas à décider
Loyer annuel divisé par le prix, sans rien déduire. Il permet de trier des annonces entre elles. Il ne dit rien de ce qui tombera sur votre compte chaque mois.
Le cash-flow négatif n’est pas une faute
Un cash-flow négatif signifie que vous payez une partie du bien chaque mois. C’est souvent le cas d’un achat à crédit, et ce n’est pas disqualifiant. La question est de savoir si l’effort tient dans votre budget pendant vingt ans.
La fiscalité n’est pas dans le calcul
Location nue, LMNP au micro-BIC, LMNP au réel, société : le résultat après impôt change du tout au tout. C’est justement ce que nous chiffrons ensemble en rendez-vous, sur votre tranche marginale.
Questions fréquentes
Le brut, c'est le loyer annuel divisé par le prix du bien. Le net de charges retire la vacance, les charges non récupérables et la taxe foncière, et se rapporte au coût total d'acquisition, frais compris. Entre les deux, l'écart dépasse souvent un point et demi.
Aucun chiffre ne vaut pour tous les biens. Un taux élevé signale presque toujours une contrepartie : un quartier moins demandé, des travaux à venir, une vacance plus fréquente. La question utile n'est pas le pourcentage affiché mais le cash-flow mensuel que vous pouvez tenir vingt ans.
Prenez le loyer encaissé, c'est à dire le loyer diminué de la vacance. Retirez les charges et la taxe foncière ramenées au mois, puis la mensualité du prêt. Ce qui reste est le cash-flow avant impôt. S'il est négatif, il s'agit d'un effort d'épargne mensuel.
Parce qu'elle change tout et qu'elle dépend de votre situation : location nue au réel ou au micro-foncier, LMNP au micro-BIC ou au réel, société à l'impôt sur les sociétés. Le résultat après impôt varie du tout au tout selon votre tranche marginale. Nous le chiffrons en rendez-vous.
Comparez à effort égal et à horizon égal. La SCPI ne demande ni gestion ni travaux, mais elle se revend plus lentement et ses frais d'entrée pèsent les premières années. Un bien en direct offre l'effet de levier du crédit et vous laisse la charge du locataire.
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