La loi Malraux, comment ça marche et pour qui ?

Le mécanisme

La loi Malraux est une réduction d’impôt sur le revenu, prévue à l’article 199 tervicies du code général des impôts. Elle porte sur les travaux de restauration complète d’un immeuble ancien, jamais sur son prix d’achat. Une réduction se retire directement de l’impôt dû, alors qu’une déduction diminue seulement le revenu imposable.

L’immeuble doit se trouver dans un site patrimonial remarquable : un secteur protégé au titre du code du patrimoine, souvent le centre historique d’une ville. Le taux dépend du document qui encadre ce site. Il atteint 30 % sous un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), le règlement d’urbanisme détaillé du secteur. Il est de 22 % sous un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP), ou sans plan approuvé si la restauration a été déclarée d’utilité publique. On parle alors d’opération de restauration immobilière : un programme de travaux décidé par la collectivité publique, souvent pour un groupe d’immeubles.

Les travaux, soumis à permis de construire ou à déclaration préalable, exigent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, l’agent de l’État chargé des espaces protégés.

La réduction se calcule sur les travaux payés chaque année, dans la limite de 400 000 € de dépenses. Cette limite couvre la période qui va de la délivrance du permis au 31 décembre de la troisième année suivante. Ce qui dépasse l’impôt d’une année se reporte sur les trois années suivantes. En contrepartie, vous louez le logement nu, comme résidence principale du locataire, pendant neuf ans.

Prenons une hypothèse. Un couple achète en 2026 un appartement de 80 m² dans un secteur couvert par un PSMV. Il l’achète en vente d’immeuble à rénover : l’opérateur, la société qui monte l’opération, vend le bien et s’engage à le restaurer. Prix total : 400 000 €, dont 150 000 € pour l’immeuble en l’état, appelé le foncier, et 250 000 € de travaux. Le permis est délivré en 2026. Les travaux se paient selon l’échéancier : 50 000 € en 2026, 100 000 € en 2027, 100 000 € en 2028.

La réduction suit les paiements, à 30 %. Elle atteint 15 000 € sur l’impôt des revenus de 2026, puis 30 000 € sur celui de 2027 et autant sur celui de 2028. Total : 75 000 €. Les 150 000 € de foncier n’ouvrent droit à rien.

Supposons un impôt de 25 000 € par an avant réduction. Au titre de 2026, il tombe à 10 000 €. Au titre de 2027, il tombe à zéro et 5 000 € sont reportés. Au titre de 2028, ce report passe en premier : l’impôt tombe à zéro et 10 000 € sont reportés sur 2029. Les 75 000 € sont absorbés en quatre ans. Avec 10 000 € d’impôt par an, le même couple n’en absorberait que 60 000 € en six ans, et perdrait les 15 000 € restants. Simulation indicative, sur la base des règles en vigueur en septembre 2026.

Pour qui, pour quoi

Trois situations où la loi Malraux a sa place.

Un dirigeant de 55 ans, dans la tranche à 45 %, qui paie plus de 30 000 € d’impôt par an. Il utilise déjà d’autres réductions et touche le plafond de 10 000 € des niches fiscales. La réduction Malraux, hors de ce plafond, reste ouverte. Il aime la pierre ancienne et peut immobiliser ce capital pendant tout le chantier, puis neuf ans de location.

Un couple de cadres de 50 ans qui connaît bien une ville au centre historique protégé, où il pense s’installer à la retraite. Il achète un appartement à restaurer, le loue neuf ans, puis pourra l’occuper ou le vendre une fois l’engagement terminé. Sa connaissance du quartier l’aide à juger le prix, ce qui compte plus que le taux.

Une professionnelle libérale de 47 ans, fortement imposée, qui ne veut ni choisir un appartement ni suivre un chantier. Les parts de SCPI Malraux, des sociétés qui achètent et restaurent des immeubles éligibles, ouvrent droit à la réduction sur la part de sa souscription affectée aux travaux. En échange, elle doit garder ses parts jusqu’au terme de l’engagement de location de la société, soit plus de neuf ans après sa souscription.

À l’inverse, un foyer qui paie moins de 10 000 € d’impôt par an n’a rien à faire dans une opération Malraux. Pas davantage celui qui aura besoin de cet argent dans les dix ans.

Avantages

Un taux élevé sur un montant important : 30 % de 400 000 € de travaux, c’est jusqu’à 120 000 € d’impôt en moins sur la période. Au taux de 22 %, c’est 88 000 €.

L’absence de plafonnement global : la réduction Malraux ne compte pas dans la limite annuelle de 10 000 € qui encadre de nombreuses réductions d’impôt liées à un investissement. Elle s’ajoute donc aux autres avantages déjà utilisés.

Des loyers libres : la loi ne fixe ni plafond de loyer ni plafond de ressources du locataire. Vous louez au prix du marché local, à condition que le logement soit la résidence principale du locataire.

Un immeuble réel, restauré sous le contrôle de l’architecte des Bâtiments de France, dans un quartier protégé dont l’aspect est encadré pour longtemps. Pour qui aime la pierre ancienne, c’est un patrimoine tangible, pas une ligne sur un relevé.

Inconvénients

Le prix d’entrée : foncier et travaux additionnés, le prix au mètre carré peut dépasser nettement celui des biens rénovés comparables du quartier. La réduction sert alors à payer cet écart, pas à créer de la valeur. À la revente, le prix obtenu peut être inférieur au prix payé : le risque de perte en capital est réel.

L’illiquidité et la durée de blocage : le chantier, puis neuf ans de location. Vendre, donner ou démembrer le bien avant le terme de l’engagement fait reprendre toute la réduction obtenue. Et un appartement ancien au prix élevé peut se revendre lentement, dans un marché local étroit.

Le chantier : selon le montage, un dépassement du budget travaux peut rester à votre charge : au moins 70 % de son montant après réduction, et la totalité au-delà de 400 000 €. Un retard décale la réduction et la mise en location. Les factures payées après le 31 décembre de la troisième année suivant le permis sortent de la base, sauf découverte archéologique ou force majeure. Vous dépendez de la solidité de l’opérateur et des entreprises.

La fiscalité de sortie : les loyers sont imposés au barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux, sans déduction des travaux. À la revente, ces travaux ne s’ajoutent pas au prix d’achat pour calculer la plus-value, qui en devient plus lourde.

Fiscalité

Cadre en vigueur au 30 septembre 2026. Sources : article 199 tervicies du code général des impôts (version en vigueur depuis le 1er janvier 2024, loi de finances pour 2024) ; article 200-0 A du CGI (version issue de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026) ; articles 31 et 150 VB du CGI ; BOFiP BOI-IR-RICI-200 (9 avril 2026), BOI-IR-RICI-200-10 et BOI-IR-RICI-200-30 (7 mars 2024), BOI-IR-RICI-200-20 et BOI-IR-RICI-200-40 (5 septembre 2017), BOI-IR-LIQ-20-20-10-10 (21 avril 2026), BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 (20 décembre 2013) ; impots.gouv.fr, page « Immeubles spéciaux » (mise à jour le 8 avril 2026) ; service-public.gouv.fr, fiches « Revenus locatifs (location non meublée) » et « Plus-value immobilière » (vérifiées le 15 avril 2026).

Zones et taux : 30 % dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé. 22 % dans un site couvert par un PVAP approuvé ou, sans plan approuvé, pour une restauration déclarée d’utilité publique. Les quartiers anciens dégradés et les quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain ouvraient droit à 30 % pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2024. Cette extension n’a pas été prolongée. Pour les sites patrimoniaux remarquables, la loi ne fixe pas de date de fin.

Base : les travaux effectivement payés, TVA comprise, après déduction des aides comme celles de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), honoraires d’architecte compris. Le prix d’acquisition du bien en est exclu. En vente d’immeuble à rénover, la base est le prix des travaux payé au vendeur selon l’échéancier du contrat.

Plafond : 400 000 € de dépenses par contribuable, de la délivrance du permis au 31 décembre de la troisième année suivante. En indivision, chaque indivisaire dispose de son propre plafond. L’excédent n’est ni reportable, ni déductible des revenus fonciers.

Imputation : la réduction s’impute sur l’impôt de l’année du paiement. Le solde se reporte sur les trois années suivantes, les reports les plus anciens passant en premier. Au-delà, il est perdu : une réduction d’impôt n’est jamais remboursée.

Plafonnement global : la réduction Malraux est exclue de la limite de 10 000 € de l’article 200-0 A depuis l’imposition des revenus de 2013.

Engagement : location nue, à usage de résidence principale du locataire, pendant neuf ans à compter du bail initial. Le bail doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal, ni un ascendant, ni un descendant. Si le logement se libère, il doit être reloué dans les douze mois suivant le congé. Un bien démembré n’ouvre pas droit à la réduction. Elle ne se cumule pas, pour le même logement, avec les dispositifs Pinel ou Denormandie.

Remise en cause : rupture de l’engagement, vente ou donation pendant l’engagement, démembrement. L’impôt de l’année de l’événement est alors majoré de toute la réduction obtenue. Pour une rupture de l’engagement ou une vente, trois exceptions : invalidité de deuxième ou troisième catégorie, licenciement ou décès de l’un des membres du couple.

Loyers : revenus fonciers, imposés au barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les travaux retenus pour la réduction ne sont pas déductibles des loyers. Les intérêts d’emprunt, qui n’entrent pas dans la base de la réduction, restent déductibles.

SCPI Malraux : au moins 65 % de la souscription finance les travaux et au moins 30 % l’achat des immeubles. La réduction porte sur la part affectée aux travaux, aux mêmes taux.

Plus-value : 19 % d’impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec exonération après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements. Les travaux ayant ouvert droit à la réduction ne majorent pas le prix d’acquisition ; seul le forfait de 15 % du prix d’acquisition reste possible après cinq ans de détention.

Les erreurs que nous voyons le plus souvent

Acheter une réduction au lieu d’un immeuble. Reprenons l’hypothèse : 400 000 € pour 80 m², soit 5 000 € le mètre carré travaux compris. Si les appartements anciens rénovés comparables se vendent 4 000 € le mètre carré dans ce quartier, le bien vaut environ 320 000 € à la livraison. L’écart de 80 000 € dépasse les 75 000 € de réduction. Simulation indicative, sur la base des règles en vigueur en septembre 2026.

Surestimer l’impôt des années à venir. La réduction ne sert que si l’impôt est là pour l’absorber, au plus tard trois ans après chaque paiement. Un départ en retraite, une baisse de revenus ou une année creuse d’indépendant, et une partie de l’avantage disparaît.

Oublier la sortie. Donner le bien à ses enfants ou le démembrer pendant l’engagement fait reprendre la réduction. Après neuf ans, il faut encore revendre un bien ancien au prix élevé, avec une plus-value calculée sans les travaux.

Ce que nous regardons en rendez-vous

Nous commençons par votre impôt, sur plusieurs années et pas seulement la dernière : votre tranche, le montant réellement payé, les autres réductions déjà engagées. Puis votre horizon et la part de votre patrimoine que vous pouvez immobiliser dans un seul immeuble pendant plus de dix ans.

Ensuite, l’opération elle-même. Le prix au mètre carré travaux compris, comparé aux ventes récentes de biens rénovés dans le même quartier. La répartition entre foncier et travaux, le document qui fixe le taux, la date de délivrance du permis et l’échéancier. Nous regardons l’historique de l’opérateur, ce que prévoit le contrat si le chantier s’arrête, le loyer de marché réaliste et les charges de copropriété après travaux.

Enfin, les alternatives. Pour des travaux dans l’ancien, y compris hors site protégé, le déficit foncier offre une autre voie, présentée dans notre page consacrée au déficit foncier. Nous les comparons avec leurs contraintes respectives.

Ce que nous décidons ensemble dépend de ces éléments. Un article ne peut pas le faire à votre place.