LMNP et budget 2027 : l’amortissement plafonné à 7 000 € par an ?

Que prévoit le projet de budget pour les loueurs en meublé ?

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026.
Son article 7 vise les loueurs en meublé non professionnels, le statut LMNP, imposés au régime réel.

Au réel, le loueur déduit chaque année une part du prix du logement, comme une charge : c’est l’amortissement.
Aujourd’hui, cette déduction a une seule limite : elle ne peut pas dépasser les loyers diminués des autres charges.
La part qui dépasse se reporte sur les années suivantes, sans limite de temps.

Le projet change deux choses.
D’abord, l’amortissement du logement serait déductible à 2,5 % par an au plus, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal.
Pour un meublé de tourisme, ce serait 1,5 % et 5 000 €.

Ensuite, l’amortissement qui ne peut pas être déduit une année serait perdu.
Il ne se reporterait plus sur les années suivantes.

Le gouvernement attend de la mesure 260 millions d’euros d’impôt sur le revenu en 2027, et 330 millions à terme.
Pour revoir le mécanisme d’ensemble, notre page sur le fonctionnement du statut LMNP reprend le régime réel pas à pas.

Qui est concerné, et qui ne l’est pas ?

Le plafond vise le loueur non professionnel.
Il l’est tant que les recettes meublées du foyer ne dépassent pas 23 000 € par an, ou restent inférieures à ses autres revenus d’activité.

Le plafond porte sur l’amortissement, qui n’existe qu’au régime réel.
Au micro-BIC, un abattement forfaitaire tient lieu de toutes les charges.

Le plafond s’apprécie par foyer, pas par logement.
Un couple qui loue trois studios aurait droit à 7 000 € pour l’ensemble.

Trois catégories de biens y échappent.
Les résidences réservées aux étudiants, aux moins de trente ans en formation ou en stage, ou aux plus de 65 ans.
Les établissements pour personnes âgées ou handicapées, comme les EHPAD.
Les établissements de soins de longue durée.

Les résidences de tourisme ne figurent pas dans cette liste.

Que deviennent les amortissements déjà en report ?

Beaucoup de loueurs ont un stock d’amortissements non déduits.
Il s’est formé les années où les loyers ne suffisaient pas à tout absorber.

Le projet ne l’efface pas d’un coup.
Ce stock, constitué avant le 1er janvier 2027, resterait déductible jusqu’au 31 décembre 2036.
Mais seulement dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année, après déduction de l’amortissement de l’année.

Ce qui n’aura pas servi fin 2036 serait perdu.
Pour un loueur dont le stock est important et le résultat faible, une partie ne servira jamais.

Combien cela coûte-t-il sur un exemple ?

Prenons une hypothèse.
Un couple, dont la tranche marginale d’imposition est de 30 %, loue à l’année un appartement meublé, au régime réel.
Le bâti, hors terrain et hors meubles, vaut 300 000 €.

Il est amorti sur trente ans, soit 10 000 € par an.
Les loyers, moins les autres charges, laissent 12 000 € avant cet amortissement.

Aujourd’hui, les 10 000 € se déduisent : le couple est imposé sur 2 000 €.
Avec le projet, 2,5 % de 300 000 € donnent 7 500 €, ramenés au plafond de 7 000 €.
Le couple serait imposé sur 5 000 €.

L’écart atteint 3 000 € de revenu imposable par an, soit 900 € d’impôt sur le revenu, hors prélèvements sociaux.
Et ces 3 000 € d’amortissement ne se reporteraient pas.

Il existe une contrepartie, rarement citée.
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente, pour la plupart des biens.
Moins d’amortissement déduit, c’est aussi moins de plus-value imposable le jour de la vente.

Le calcul applique le texte du projet tel qu’il a été déposé.
Simulation indicative, sur la base des règles en vigueur en octobre 2026.

Faut-il vendre, passer en location nue ou attendre ?

Notre position est nette.
Nous ne conseillons pas de vendre un meublé pour un texte qui n’est pas voté.
Une vente précipitée coûte des frais, parfois un impôt sur la plus-value, et un bien que l’on ne rachètera pas.

Nous ne conseillons pas davantage d’acheter un meublé en comptant sur trente ans d’amortissement intégral.
Ce calcul était déjà fragile depuis 2025.
Avec ce projet, il le devient davantage.

L’amortissement n’a jamais été un gain définitif.
C’est un impôt décalé, repris en partie à la revente.
Le plafond raccourcit ce décalage : il ne rend pas mauvais un bien bien situé, acheté au bon prix, qui se loue sans difficulté.

Le gouvernement assume vouloir rapprocher le meublé de la location nue.
La comparaison avec le dispositif Jeanbrun en location nue devient donc utile.
Son amortissement peut atteindre 12 000 € par an, mais contre un loyer plafonné.
Aucun des deux régimes ne l’emporte par principe : tout dépend du bien, du loyer et de votre horizon.

Où en est le texte, et que faire d’ici la fin de l’année ?

Rien n’est voté.
Au 19 octobre 2026, l’article 7 n’a pas encore été examiné en séance publique.
Les députés reprennent ce jour la discussion de la première partie du budget.

Le Sénat se prononcera ensuite.
Le texte peut changer à chaque étape, jusqu’à la loi définitive.

Trois vérifications suffisent pour se préparer sans rien précipiter.
Demandez à votre expert-comptable le montant de vos amortissements en report à la fin de 2026.
Comparez votre amortissement annuel du bâti à 2,5 % de sa valeur et à 7 000 €.
Vérifiez si votre bien se trouve dans une résidence exclue du plafond.

Si votre amortissement reste sous le plafond et que vos loyers l’absorbent, le projet change peu de chose pour vous.
S’il le dépasse nettement, le sujet mérite d’être chiffré avant le vote définitif.