Le dispositif Jeanbrun, comment ça marche et pour qui ?

Le mécanisme

Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, a été créé par la loi de finances pour 2026.
Il figure à l’article 31 du code général des impôts, qui liste les charges déductibles des loyers d’un logement loué nu.

Ce n’est pas une réduction d’impôt.
C’est un amortissement : chaque année, une fraction du prix du logement est déduite de vos loyers, comme une charge.
Une déduction diminue le revenu imposable, alors qu’une réduction se retire directement de l’impôt.

Le dispositif vise deux cas, toujours dans un immeuble collectif : pas de maison individuelle.
Premier cas, le logement neuf ou acheté sur plan, ou que vous faites construire.
Second cas, le logement ancien qui a fait l’objet d’une réhabilitation lourde, avec des travaux d’au moins 30 % du prix d’achat.

L’amortissement porte sur le prix d’achat net de frais, plus les travaux dans l’ancien.
Le terrain n’est pas amortissable : la loi le fixe forfaitairement à 20 % de ce montant, qui est donc retiré de la base.

Le taux dépend du logement et du niveau de loyer.
Dans le neuf, 3,5 % par an en loyer intermédiaire, 4,5 % en loyer social, 5,5 % en loyer très social.
Dans l’ancien rénové, 3 %, 3,5 % et 4 %.

Le total des amortissements est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal.
Ce plafond passe à 10 000 € ou 12 000 € quand au moins la moitié des loyers concernés vient de la location sociale ou très sociale.

En contrepartie, vous louez le logement nu, comme résidence principale, pendant au moins neuf ans.
Loyer et ressources du locataire sont plafonnés, et le locataire ne peut être ni un membre de votre foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu’au deuxième degré.
Le dispositif couvre les achats, ou les demandes de permis de construire, du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

Prenons une hypothèse.
Un couple achète en 2026 un appartement neuf de 60 m² en zone A, dans un immeuble collectif, pour 250 000 € net de frais.
Il le loue 850 € par mois en loyer intermédiaire, sous le plafond de la zone.

Base amortissable : 250 000 € moins 20 % de terrain, soit 200 000 €.
À 3,5 %, l’amortissement vaut 7 000 € par an, sous le plafond de 8 000 €.

Les loyers atteignent 10 200 € par an.
Après 3 000 € de charges, taxe foncière, assurance et frais de gestion, il reste 7 200 € de revenu foncier.
L’amortissement le ramène à 200 €.

Dans la tranche à 30 %, avec 17,2 % de prélèvements sociaux, l’impôt sur ces loyers baisse de 3 304 € par an.
Sur neuf ans, à règles constantes, environ 29 700 €.

À la revente, en revanche, les 63 000 € amortis en neuf ans viennent diminuer le prix d’achat retenu pour la plus-value.
Simulation indicative, sur la base des règles en vigueur en octobre 2026.

Pour qui, pour quoi

Trois situations où le dispositif Jeanbrun a sa place.

Un couple de cadres de 48 ans, dans la tranche à 41 %, qui loue déjà nu un autre appartement et paie de l’impôt sur ces loyers.
L’amortissement se déduit de l’ensemble de ses revenus fonciers, pas seulement des loyers du nouveau logement.

Un indépendant de 50 ans qui prépare ses revenus de retraite.
Il achète neuf, loue neuf ans à loyer intermédiaire avec des loyers peu imposés, puis garde le logement pour la suite.
L’horizon long atténue l’effet de la plus-value à la revente, grâce aux abattements pour durée de détention.

Un investisseur qui préfère l’ancien de centre-ville et accepte une réhabilitation lourde, dans un immeuble en copropriété.
Les travaux entrent dans la base amortissable.

À l’inverse, celui qui vise une maison individuelle n’est pas concerné.
Pas davantage celui qui risque de revendre avant neuf ans, ou le foyer qui ne paie pas d’impôt sur ses revenus fonciers.

Avantages

Des loyers peu ou pas imposés pendant la durée de location : jusqu’à 8 000 € d’amortissement par an, 12 000 € en loyer très social.

Une portée large : neuf, achat sur plan, construction ou ancien lourdement rénové, et le texte ne réserve pas le dispositif à certaines zones géographiques.

Un effet sur tous vos revenus fonciers : l’amortissement s’impute sur les loyers de vos autres logements loués nu.

Un logement aux normes : neuf ou réhabilité en profondeur, il échappe pour longtemps aux interdictions de louer qui frappent les logements énergivores.

Inconvénients

La plus-value : les amortissements déduits diminuent le prix d’achat retenu à la revente.
L’avantage est en partie un report d’impôt, pas une économie définitive, surtout en cas de revente rapide après neuf ans.

L’engagement de neuf ans : loyer et ressources plafonnés, location nue, aucun proche jusqu’au deuxième degré.
Une rupture fait réintégrer tous les amortissements déduits dans le revenu foncier de l’année, avec un calcul d’impôt étalé qui ne supprime pas la note.

Le prix d’entrée : le neuf se paie cher au mètre carré, et le plafond de 8 000 € limite l’effet pour les logements les plus chers.
Un prix trop élevé n’est pas rattrapé par l’amortissement.

La gestion des travaux dans l’ancien : il faut engager au moins 30 % du prix d’achat en travaux de réhabilitation lourde.
Un chantier de cette taille se pilote : devis, délais, imprévus, et des loyers qui ne commencent qu’à la livraison.

Fiscalité

Cadre en vigueur au 13 octobre 2026.
Sources : article 31 du code général des impôts, i et j du 1° du I, version en vigueur depuis le 21 février 2026, issue de l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, consultée sur Légifrance le 13 octobre 2026 ; article 150 VB du CGI, III ; BOFiP BOI-BAREME-000017 (10 mars 2026) pour les plafonds de loyer intermédiaire.

Logements : situés en France, dans un bâtiment d’habitation collectif.
Neuf, en l’état futur d’achèvement ou construit par le contribuable, ou ancien ayant fait l’objet de travaux d’un immeuble neuf ou de travaux d’amélioration d’au moins 30 % du prix d’achat répondant aux critères d’une réhabilitation lourde.
Un logement ancien acheté déjà rénové ne doit pas avoir été occupé depuis la fin des travaux.

Base : prix d’acquisition net de frais, majoré des travaux pour l’ancien, moins 20 % au titre du terrain.
Le cumul des amortissements ne peut dépasser cette base.

Taux : neuf, 3,5 % en location intermédiaire, majoré d’un point en location sociale et de deux points en location très sociale ; ancien, 3 %, majoré de 0,5 point ou d’un point.
Point de départ : premier jour du mois d’achèvement, ou de l’acquisition si elle est postérieure.

Plafond : 8 000 € par an et par foyer fiscal, neuf et ancien confondus.
Il est majoré de 2 000 € ou 4 000 € si au moins 50 % des loyers bruts des logements concernés relèvent de la location sociale ou très sociale.

Engagement : option irrévocable lors de la déclaration de revenus, location nue à usage d’habitation principale pendant au moins neuf ans, prise d’effet dans les douze mois.
Plafonds de loyer intermédiaire 2026, par mètre carré et par mois : 19,71 € en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1, 10,26 € en zones B2 et C.
Ils s’appliquent après un coefficient lié à la surface.

Rupture : le revenu net foncier de l’année est majoré des amortissements déduits, imposés selon le système du quotient sur le nombre d’années d’amortissement.

Non-cumul : le neuf exclut l’article 199 undecies C ; l’ancien exclut les articles 199 undecies A, 199 undecies C, 199 tervicies et 199 novovicies, donc Malraux et Denormandie.
Les travaux amortis ne sont pas déductibles par ailleurs.

Plus-value : le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction, article 150 VB, III.
Régime des particuliers ensuite : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, exonération après 22 ans et 30 ans.

Déficit : le déficit foncier, y compris la part qui vient de l’amortissement, s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (article 156, I, 3°, du CGI).
La part due aux intérêts d’emprunt et l’excédent se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
La limite passe à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A à D, payés jusqu’au 31 décembre 2027.

Loyers : revenus fonciers, imposés au barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

Les erreurs que nous voyons le plus souvent

Choisir le dispositif avant le logement.
Un appartement neuf payé 15 % au-dessus du marché efface en quelques années ce que l’amortissement fait gagner.
Le prix au mètre carré se compare aux ventes récentes du quartier, pas à la plaquette.

Oublier la sortie.
Revendre au bout de neuf ans, c’est payer une plus-value calculée sur un prix d’achat diminué des amortissements, avec peu d’abattement pour durée de détention.
Le dispositif se pense sur quinze ou vingt ans.

Louer à un proche ou au-dessus du plafond.
Un enfant, un neveu, un loyer trop élevé d’une dizaine d’euros : l’engagement est rompu et tous les amortissements reviennent dans le revenu de l’année.

Ce que nous regardons en rendez-vous

Nous commençons par vos revenus fonciers actuels, votre tranche d’imposition et la durée pendant laquelle vous pouvez garder le logement.

Ensuite, le logement.
Le prix au mètre carré comparé au marché, le loyer de marché comparé au plafond intermédiaire, les charges de copropriété, le financement et ses intérêts.
Nous regardons aussi le niveau de loyer à retenir, intermédiaire, social ou très social, et son effet sur le taux et le plafond.

Enfin, les alternatives.
La location meublée, qui permet aussi d’amortir le bien, et la loi Denormandie, qui réduit directement l’impôt dans certaines villes, sont présentées dans nos pages dédiées.
Nous les comparons avec leurs contraintes respectives.

Ce que nous décidons ensemble dépend de ces éléments.
Une page ne peut pas le faire à votre place.