La loi Denormandie, comment ça marche et pour qui ?

Le mécanisme

La loi Denormandie est une réduction d’impôt sur le revenu, prévue à l’article 199 novovicies du code général des impôts.
Une réduction se retire directement de l’impôt dû, alors qu’une déduction diminue seulement le revenu imposable.
C’est la version « ancien » du dispositif Pinel, qui a pris fin pour les achats réalisés après 2024.

Vous achetez un logement ancien dans une ville éligible.
Vous y faites réaliser des travaux d’amélioration qui représentent au moins 25 % du coût total de l’opération, c’est-à-dire le prix d’achat, les frais d’acquisition et les travaux.

Puis vous le louez nu, comme résidence principale du locataire, avec un loyer et des ressources du locataire plafonnés.
Les travaux doivent être facturés par une entreprise.
Ils doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’achat.

Les villes éligibles sont de deux sortes.
D’abord celles dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué, fixées par une liste officielle, qui recoupe en grande partie le programme Action cœur de ville.
Ensuite celles qui ont signé une opération de revitalisation de territoire, une convention passée avec l’État pour remettre en valeur leur centre.

Les travaux d’amélioration ont une définition précise.
Soit ils baissent la consommation d’énergie du logement d’au moins 30 % pour une maison, ou 20 % pour un appartement en copropriété.
Soit ils portent sur au moins deux de ces cinq postes : toiture, murs extérieurs, fenêtres, chauffage, eau chaude.

La réduction se calcule sur le prix de revient, travaux compris, dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par mètre carré.
Son taux dépend de la durée de location choisie : 12 % pour six ans, 18 % pour neuf ans.
L’engagement peut être prolongé, jusqu’à 21 % au total pour douze ans.

La réduction est étalée : un sixième ou un neuvième chaque année.
La part qui dépasse l’impôt d’une année est perdue.
Elle ne se reporte pas et n’est jamais remboursée.

Prenons une hypothèse.
Un couple achète en 2026 un appartement ancien de 60 m² dans une ville éligible, pour 150 000 € frais compris.
Il y fait réaliser 60 000 € de travaux par des entreprises : isolation des murs, fenêtres, chaudière.

Le coût total atteint 210 000 €, dont 28,6 % de travaux : le seuil de 25 % est franchi.
Le plafond de 5 500 € par mètre carré, soit 330 000 € ici, ne joue pas.
Le couple s’engage à louer neuf ans.

La réduction vaut 18 % de 210 000 €, soit 37 800 €, versée par neuvièmes : 4 200 € par an pendant neuf ans.
S’il prolonge de trois ans, il obtient 3 % de plus, soit 6 300 € répartis sur ces trois années.
Total sur douze ans : 44 100 €.

Avec 3 000 € d’impôt par an seulement, le couple perdrait 1 200 € chaque année, faute d’impôt à réduire.
Simulation indicative, sur la base des règles en vigueur en octobre 2026.

Pour qui, pour quoi

Trois situations où la loi Denormandie a sa place.

Un couple de cadres de 45 ans, imposé dans la tranche à 30 %, qui paie environ 6 000 € d’impôt par an.
Il connaît bien une ville moyenne, celle de ses parents ou de ses études, où les prix restent bas.
Il accepte de suivre un chantier, ou d’en confier la conduite à un maître d’œuvre.

Un indépendant de 52 ans qui prépare ses revenus de retraite.
Il achète un appartement à rénover, le loue douze ans à loyer plafonné, puis le loue librement ou le vend une fois l’engagement terminé.
Le logement rénové, avec une étiquette énergétique plus favorable, reste louable longtemps.

Un investisseur qui veut de l’immobilier concret et un levier fiscal, mais ne trouve pas de logement neuf à un prix cohérent.
Dans l’ancien, le prix au mètre carré de départ est souvent plus bas, et les travaux entrent dans la base de la réduction.

À l’inverse, un foyer qui paie moins de 3 000 € d’impôt par an n’en tirera qu’une partie, puisque la réduction ne se reporte pas.
Pas davantage celui qui aura besoin de revendre avant la fin de l’engagement.

Avantages

Une réduction lisible : 12 %, 18 % ou 21 % du coût total, travaux compris.
Sur 210 000 €, c’est jusqu’à 44 100 € d’impôt en moins sur douze ans.

Un prix d’entrée souvent modéré : les villes éligibles sont des villes moyennes, où l’ancien se négocie bien en dessous des métropoles.

Un logement remis à niveau : les travaux exigés réduisent la consommation d’énergie.
Un logement classé G n’est plus louable pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 1er janvier 2025, et la classe F suit en 2028.

Une durée au choix : six ou neuf ans au départ, avec la possibilité de prolonger jusqu’à douze ans si le marché local s’y prête.

Inconvénients

Le marché locatif : une ville moyenne peut connaître de la vacance, avec des loyers de marché parfois proches du plafond, voire en dessous.
À la revente, la demande peut être étroite et le prix inférieur au coût total : le risque de perte en capital est réel.

Une réduction perdue si l’impôt manque : la part non utilisée une année disparaît.
Elle compte aussi dans le plafonnement global des niches fiscales, limité à 10 000 € par an.

Le chantier : le seuil de 25 % s’apprécie sur des travaux facturés par une entreprise.
Les matériaux achetés vous-même n’en font pas partie.
Un retard au-delà du 31 décembre de la deuxième année après l’achat, ou un seuil manqué, fait tomber l’avantage.

Les contraintes de location : loyer et ressources du locataire plafonnés, location nue, logement loué dans les douze mois après les travaux.
Rompre l’engagement fait reprendre la réduction.
Et le dispositif s’arrête pour les achats réalisés après le 31 décembre 2027 : l’échéance pousse à décider vite, ce qui n’est jamais bon signe.

Fiscalité

Cadre en vigueur au 13 octobre 2026.
Sources : article 199 novovicies du code général des impôts, version en vigueur consultée sur Légifrance le 13 octobre 2026 ; article 31 du CGI, j du 1° du I, issu de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 ; BOFiP BOI-IR-RICI-365, BOI-IR-RICI-365-10 et BOI-IR-RICI-365-30 (28 mars 2024), BOI-IR-RICI-365-20 (27 août 2020), BOI-BAREME-000017 (10 mars 2026), BOI-IR-LIQ-20-20-10-10 (21 avril 2026) ; economie.gouv.fr, page « Rénovation d’un logement ancien : tout savoir sur la réduction d’impôt Denormandie » (7 octobre 2025).

Période : achats réalisés du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2027.
Les commentaires du BOFiP, datés de 2024, mentionnent encore le 31 décembre 2026 : c’est le texte de loi en vigueur qui fait foi.

Taux en métropole : 12 % pour un engagement de six ans, 18 % pour neuf ans.
Prolongation : 6 % puis 3 % pour deux périodes de trois ans après un engagement de six ans, 3 % pour une période de trois ans après un engagement de neuf ans.
Outre-mer : 23 % et 29 %.

Base : prix d’achat, frais d’acquisition et travaux facturés par une entreprise, dans la limite de 5 500 € par mètre carré et de 300 000 € par contribuable et par an, investissements Pinel et Denormandie confondus.

Travaux : au moins 25 % du coût total de l’opération.
Ils doivent baisser la consommation d’énergie primaire d’au moins 30 % pour un logement individuel et 20 % pour un logement en copropriété, ou remplir les exigences énergétiques fixées pour deux des cinq catégories prévues.
Achèvement au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’achat.

Villes : communes listées par l’arrêté du 26 mars 2019 et communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation de territoire.
Depuis le 11 avril 2024, le dispositif vise aussi certaines copropriétés en grande difficulté.

Loyers plafonds 2026, par mètre carré et par mois : 19,71 € en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1, 10,26 € en zones B2 et C.
Ils s’appliquent après un coefficient lié à la surface du logement.
Ressources du locataire en 2026, pour une personne seule : 44 344 € en zones A bis et A, 36 144 € en B1, 32 530 € en B2 et C.

Imputation : la réduction est répartie sur six ou neuf ans.
La fraction qui excède l’impôt de l’année n’est ni reportable, ni remboursable.
Elle entre dans le plafonnement global de 10 000 € de l’article 200-0 A.

Non-cumul : un logement Denormandie ne peut pas bénéficier de l’amortissement du dispositif Jeanbrun prévu au j du 1° du I de l’article 31.
Le dispositif n’est pas non plus cumulable avec Loc’Avantages.

Loyers : revenus fonciers, imposés au barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Plus-value : régime des particuliers, 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec exonération après 22 ans et 30 ans de détention.

Les erreurs que nous voyons le plus souvent

Acheter une réduction dans une ville sans locataires.
La ville est éligible parce que son centre a besoin d’être revitalisé.
C’est une chance pour le prix d’achat, et un risque pour la demande locative : il faut regarder la rue, pas seulement la liste.

Rater le seuil des 25 %.
Des matériaux achetés soi-même, des travaux terminés après la date limite, ou un devis sous-évalué, et le seuil n’est plus atteint.
La réduction tombe entièrement.

Surestimer son impôt des années à venir.
Une baisse de revenus, un départ à la retraite ou d’autres réductions déjà engagées, et une partie de la réduction annuelle se perd, sans report possible.

Ce que nous regardons en rendez-vous

Nous commençons par votre impôt sur plusieurs années, votre tranche et les autres réductions déjà engagées.
Puis la durée pendant laquelle vous pouvez immobiliser ce capital.

Ensuite, la ville et le logement.
La vacance locative du quartier, le loyer de marché comparé au plafond, le prix au mètre carré travaux compris comparé aux ventes récentes.
Nous regardons l’étiquette énergétique avant et après travaux, les devis, les entreprises et le calendrier.

Enfin, les alternatives.
Le dispositif Jeanbrun, pour l’ancien lourdement rénové en immeuble collectif, et le déficit foncier, pour des travaux sans zone imposée, offrent d’autres voies, présentées dans nos pages dédiées.
Nous les comparons avec leurs contraintes respectives.

Ce que nous décidons ensemble dépend de ces éléments.
Une page ne peut pas le faire à votre place.