Le démembrement, séparer l’usage et la propriété

Le mécanisme

La pleine propriété réunit trois pouvoirs : utiliser un bien, en percevoir les revenus, en disposer, c’est-à-dire le vendre ou le donner. Le démembrement sépare ces pouvoirs entre deux personnes. L’usufruitier utilise le bien et encaisse les revenus, à charge d’en conserver la substance : c’est la définition de l’article 578 du code civil. Le nu-propriétaire détient le reste, la propriété amputée de son usage, avec la certitude de tout récupérer un jour.

Ce jour, c’est le plus souvent le décès de l’usufruitier. L’usufruit viager, c’est-à-dire attaché à la vie d’une personne, s’éteint alors de lui-même. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans acte, sans démarche et sans droits à payer. Un usufruit peut aussi être temporaire, fixé pour dix ou quinze ans : il s’éteint à la date prévue.

Le démembrement naît de trois façons. Par donation, quand un parent transmet la nue-propriété d’un bien et s’en réserve l’usufruit : c’est l’usage le plus fréquent. Par succession, quand le conjoint survivant choisit l’usufruit du patrimoine et que les enfants reçoivent la nue-propriété. Par achat, quand un investisseur acquiert la seule nue-propriété d’un logement ou de parts de SCPI, à prix réduit, et attend la fin de l’usufruit.

Pourquoi ce montage sert-il à transmettre ? Parce que l’administration fiscale n’évalue pas la nue-propriété donnée à sa valeur entière. Elle applique le barème de l’article 669 du code général des impôts, qui dépend de l’âge du donateur au jour de la donation. Plus il est âgé, moins l’usufruit qu’il conserve vaut, et plus la nue-propriété transmise vaut cher. Les droits ne portent que sur cette nue-propriété.

Prenons une hypothèse. Un parent de 65 ans détient un appartement locatif estimé 400 000 €. Il donne la nue-propriété à ses deux enfants et garde l’usufruit. À 65 ans, le barème fixe l’usufruit à 40 % de la valeur, soit 160 000 €, et la nue-propriété à 60 %, soit 240 000 €. Chaque enfant reçoit 120 000 € de nue-propriété. Après l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, il reste 20 000 € taxables pour chacun, soit 2 194 € de droits par enfant. La même donation en pleine propriété aurait laissé 100 000 € taxables par enfant, soit 18 194 € de droits chacun. Le parent continue d’encaisser les loyers toute sa vie. À son décès, ses enfants récupèrent la pleine propriété sans nouveaux droits et sans déclaration. Simulation indicative, sur la base des règles en vigueur en septembre 2026.

L’achat suit une autre logique. Un programme propose la nue-propriété d’un appartement de 300 000 € pour 180 000 €, l’usufruit étant vendu quinze ans à un bailleur professionnel qui le loue. Cette décote de 40 % est une hypothèse : chaque opérateur fixe sa clé d’après les loyers auxquels l’acheteur renonce. Pendant quinze ans, l’investisseur ne perçoit aucun loyer, ne gère aucun locataire, ne paie ni taxe foncière ni impôt sur la fortune immobilière au titre de ce bien. Au terme, il devient plein propriétaire. Acheter de la nue-propriété, c’est acheter du temps avec une décote, et le prix de l’opération est l’attente.

Le démembrement est la brique de base de la transmission. Presque toutes les stratégies que nous construisons s’appuient dessus : donation de nue-propriété, clause bénéficiaire démembrée d’assurance-vie, parts de société civile ou de SCPI démembrées. Sa force est aussi sa fragilité. Un acte mal rédigé fabrique des conflits familiaux pour vingt ans.

Pour qui, pour quoi

Trois situations que nous rencontrons souvent.

Un couple de 62 et 60 ans, propriétaire de deux appartements locatifs en plus de sa résidence principale. Les loyers financent leur train de vie et ils ne veulent pas y renoncer. Ils donnent la nue-propriété des deux appartements à leurs enfants, gardent les loyers, et fixent la valeur transmise au barème de leur âge, avant qu’il ne change de tranche à 71 ans.

Une veuve de 68 ans qui vient de recevoir l’usufruit du patrimoine de son mari, ses enfants recevant la nue-propriété. Elle ne l’a pas choisi : le démembrement s’est imposé à elle par la succession. Elle doit comprendre ce qu’elle peut faire seule, habiter, louer, encaisser, et ce qui exige l’accord des enfants, vendre en premier lieu. Elle doit aussi mesurer les charges qui restent chez elle.

Un cadre de 45 ans, fortement imposé, qui épargne 1 500 € par mois et n’a pas besoin de revenus supplémentaires avant sa retraite. Un loyer aujourd’hui alourdirait son impôt ; un bien entier dans vingt ans, quand ses revenus baisseront, l’intéresse davantage. L’achat en nue-propriété avec usufruit temporaire répond à ce calendrier : rien à déclarer pendant l’usufruit, un appartement entier à l’arrivée.

À l’inverse, un parent de 48 ans qui n’a qu’un seul bien, sa résidence principale, et peu d’épargne, n’a pas intérêt à se presser : donner la nue-propriété à cet âge transmet peu, bloque la vente et prive d’une marge de manœuvre en cas de coup dur. De même, une personne qui pourrait avoir besoin de son argent dans les cinq ans n’a rien à faire en nue-propriété, car la revente avant le terme se fait sur un marché étroit, souvent à perte.

Avantages

La réduction des droits : seule la nue-propriété est taxée, à une valeur d’autant plus faible que le donateur est jeune, et l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant se renouvelle tous les quinze ans.

La conservation des revenus et de l’usage : le donateur continue d’habiter le bien ou d’encaisser les loyers jusqu’à son décès, et ne dépend pas financièrement de ses enfants.

Le remembrement sans frais : à la fin de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue chez le nu-propriétaire, sans acte et sans droits de succession, quelle que soit la valeur du bien à cette date.

La décote et la neutralité fiscale à l’achat : le nu-propriétaire paie une fraction de la valeur du bien, ne déclare aucun revenu foncier, ne paie ni taxe foncière ni impôt sur la fortune immobilière pendant l’usufruit, et n’a ni locataire ni travaux courants à gérer.

Inconvénients

L’irréversibilité : une donation ne se reprend pas. Le parent qui a donné la nue-propriété ne peut plus vendre seul, ni hypothéquer seul, ni changer d’avis si sa situation se dégrade.

La cohabitation forcée : usufruitier et nu-propriétaire sont liés pour des années. Vendre le bien exige l’accord des deux, et le partage du prix suit le barème ou une convention. Un désaccord bloque tout.

Les charges et les impôts de l’usufruitier : il paie la taxe foncière, l’entretien et les charges courantes, déclare les loyers et supporte le plus souvent l’impôt sur la fortune immobilière sur la valeur entière du bien. Le démembrement allège la transmission, pas l’impôt courant.

L’immobilisation du nu-propriétaire : aucun revenu pendant quinze ou vingt ans, ou pendant toute la vie de l’usufruitier, une revente avant le terme sur un marché confidentiel, et les grosses réparations du gros œuvre à sa charge alors qu’il ne tire rien du bien.

Fiscalité

Cadre en vigueur au 17 septembre 2026. Sources : service-public.gouv.fr, fiches « En quoi consiste l’usufruit ? » (vérifiée le 3 juillet 2026), « Droits de donation : calcul et paiement » (vérifiée le 13 mai 2026), droits du conjoint survivant en présence d’enfants (vérifiée le 19 décembre 2024), « L’usufruit du conjoint survivant peut-il être transformé en rente ou en capital ? » (vérifiée le 28 juillet 2025) et « Impôt sur le revenu : plus-value immobilière » (vérifiée le 15 avril 2026) ; BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 du 23 décembre 2013 (article 669 du CGI), BOI-ENR-DMTG-10-10-10-20 du 8 juillet 2013 (article 1133), BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 du 11 mars 2013 (article 751), BOI-ENR-DMTG-10-20-10 du 19 juin 2018 (article 796-0 bis), BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 du 26 septembre 2024 (article 774 bis), BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 du 8 juin 2018 (article 968), BOI-IF-TFB-10-20-20 du 10 janvier 2019 (article 1400), BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 du 12 septembre 2012 et BOI-RFPI-PVI-20-20 du 18 juillet 2023 (plus-value immobilière).

Valeur de l’usufruit et de la nue-propriété (article 669 du CGI) : l’usufruit viager vaut 90 % de la pleine propriété si l’usufruitier a moins de 21 ans, 80 % de 21 à 30 ans, 70 % de 31 à 40 ans, 60 % de 41 à 50 ans, 50 % de 51 à 60 ans, 40 % de 61 à 70 ans, 30 % de 71 à 80 ans, 20 % de 81 à 90 ans, 10 % à partir de 91 ans. La nue-propriété vaut le complément à 100 %. L’usufruit temporaire vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans commencée, sans pouvoir dépasser la valeur de l’usufruit viager : pour quinze ans, 46 % à l’usufruit et 54 % à la nue-propriété. La clé d’un programme d’investissement, fixée par l’opérateur d’après les loyers abandonnés, peut s’en écarter.

Droits et charges de chacun (articles 578 et suivants du code civil) : l’usufruitier habite le bien ou le loue, signe seul un bail d’habitation et encaisse les loyers, un bail commercial ou rural exigeant l’accord du nu-propriétaire (article 595). Il peut céder son seul usufruit, mais la vente du bien entier requiert l’accord des deux, et le prix se partage alors au barème de l’article 669, sauf convention de remploi qui reporte le démembrement sur un nouveau bien. L’usufruitier supporte les réparations d’entretien et les charges courantes (article 605), le nu-propriétaire les grosses réparations du gros œuvre, toiture et murs porteurs (article 606), sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien de l’usufruitier. La taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier (article 1400 du CGI). L’acte peut prévoir une autre répartition des travaux, jusqu’à les mettre tous à la charge de l’usufruitier.

Droits de donation (articles 777 et 779 du CGI) : chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 € sans droits, tous les quinze ans. Au-delà, le barème en ligne directe s’applique par tranches : 5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % de 8 072 à 12 109 €, 15 % de 12 109 à 15 932 €, 20 % de 15 932 à 552 324 €, puis 30 %, 40 % et 45 %. Les droits portent sur la seule valeur de la nue-propriété issue du barème de l’article 669.

Usufruit du conjoint survivant (article 757 du code civil) : au décès d’un époux qui laisse des enfants communs, le survivant choisit entre l’usufruit de la totalité de la succession et la pleine propriété d’un quart. S’il existe un enfant d’une autre union, seul le quart en pleine propriété lui est offert, sauf donation entre époux, dite au dernier vivant, qui ajoute une troisième formule : un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit. Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession (article 796-0 bis du CGI) ; les enfants sont taxés sur la seule nue-propriété, après leur abattement de 100 000 €. Cet usufruit peut être converti en rente viagère à la demande du conjoint ou d’un héritier nu-propriétaire, et en capital par accord de tous (articles 759 à 762 du code civil). À défaut d’accord, le juge tranche, mais il ne peut imposer au conjoint la conversion de son usufruit sur le logement qu’il habite et le mobilier qui le garnit.

Décès de l’usufruitier (article 1133 du CGI) : la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun droit. Le nu-propriétaire ne déclare rien et ne paie rien, quelle que soit la valeur du bien à cette date. Une réserve en cas de donation : elle doit avoir été faite par acte régulier plus de trois mois avant le décès, sinon l’article 751 du CGI présume que le bien appartenait en pleine propriété au défunt et le réintègre dans la succession. Cette présomption vise l’héritier ou le donataire, pas l’acheteur sans lien avec l’usufruitier.

Impôt sur la fortune immobilière (article 968 du CGI) : l’usufruitier déclare le bien démembré pour sa valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire rien. L’imposition est répartie entre les deux au barème de l’article 669 dans quelques cas seulement, dont l’usufruit légal du conjoint survivant issu de l’article 757 du code civil et l’achat d’une nue-propriété à un vendeur qui s’est réservé l’usufruit et n’est ni parent ni héritier présomptif de l’acheteur. L’usufruit issu d’une donation entre époux ne bénéficie pas de cette répartition.

Quasi-usufruit (article 587 du code civil) : quand le démembrement porte sur une somme d’argent, qui se consomme par l’usage, l’usufruitier peut la dépenser, à charge de restituer l’équivalent à la fin de l’usufruit. Le nu-propriétaire détient alors une créance de restitution, c’est-à-dire une dette de la succession envers lui. Depuis la loi de finances pour 2024, pour les successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, cette créance n’est plus déductible de l’actif successoral lorsque le défunt s’était réservé l’usufruit d’une somme d’argent donnée en nue-propriété (article 774 bis du CGI). Elle reste déductible dans trois cas : usufruit du conjoint survivant issu de la loi ou d’une donation entre époux, quasi-usufruit sur le prix de vente d’un bien démembré si l’opération n’a pas un objectif principalement fiscal, et clause bénéficiaire démembrée d’un contrat d’assurance-vie.

Plus-value à la revente (articles 150 U et suivants du CGI) : quand le nu-propriétaire revend le bien après l’extinction de l’usufruit, l’administration admet de retenir comme prix d’acquisition la valeur de la pleine propriété au jour où la nue-propriété est entrée dans son patrimoine, et non le seul prix décoté. La durée de détention se compte depuis l’acquisition de la nue-propriété. La plus-value éventuelle est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement par année de détention au-delà de la cinquième, avec exonération d’impôt après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. Dans notre hypothèse d’achat, une revente à 300 000 € au terme des quinze ans ne dégage aucune plus-value imposable. Simulation indicative, sur la base des règles en vigueur en septembre 2026.

Les erreurs fréquentes

La donation faite un an trop tard. À 70 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la valeur du bien ; à 71 ans, 70 %. Un anniversaire de plus, et ce sont 10 % de valeur taxable supplémentaires sur chaque bien donné. Beaucoup de parents attendent d’être sûrs, puis découvrent que le barème a changé de tranche.

Le quasi-usufruit sans convention. Un parent vend l’appartement démembré, encaisse le prix avec l’accord des enfants et le dépense. Rien n’a été écrit. Au décès, les enfants doivent prouver leur créance de restitution face aux autres héritiers, ou face à un second conjoint. Une convention datée et enregistrée évite ce procès. Le même réflexe vaut pour le conjoint survivant qui puise dans les liquidités reçues en usufruit.

L’acte muet. Il ne dit rien de la répartition des travaux, du sort du prix si le bien est vendu, ni de ce qui se passe si un enfant décède avant ses parents. Dix ans plus tard, la copropriété vote un ravalement à 40 000 € et les enfants nus-propriétaires, qui ne touchent aucun loyer, doivent payer. La règle légale n’est pas la seule possible : elle s’aménage dans l’acte, en connaissance de cause.

Sur la table en rendez-vous

Nous commençons par la famille et le calendrier : votre âge et celui de votre conjoint au regard des tranches du barème, le nombre d’enfants, les donations déjà faites depuis quinze ans, et la présence d’une famille recomposée, qui change toute la lecture. Nous lisons aussi le régime matrimonial, la donation entre époux et les clauses bénéficiaires d’assurance-vie, qui déterminent ce que le survivant pourra choisir.

Ensuite, le bien : sa valeur, son état et les travaux prévisibles, ses revenus, sa place dans votre patrimoine et dans votre impôt sur la fortune immobilière. Un bien que vous devrez peut-être vendre pour financer votre retraite ou une perte d’autonomie ne se démembre pas à la légère.

Pour un achat en nue-propriété, nous ajoutons la durée de l’usufruit, la solidité de l’usufruitier, la clé de répartition du programme comparée aux loyers réels du secteur, la répartition des travaux dans le contrat, l’état prévisible du bien au terme et ses conditions de restitution, et le prix de la pleine propriété comparé au marché.

Puis l’acte : la répartition des charges, la clause de remploi si le bien est vendu, la convention de quasi-usufruit sur le prix, l’interdiction d’aliéner, le droit de retour si un enfant décède avant vous, et le choix entre donation simple et donation-partage.

Enfin, le support : immeuble en direct, parts de société civile, parts de SCPI, assurance-vie avec clause démembrée. Chacun a ses règles, ses frais et ses pièges, et le support adapté à une famille ne l’est pas pour une autre.

Ce que nous décidons ensemble dépend de ces éléments. Un article ne peut pas le faire à votre place.